レンタルガレージ投資は、低コストで利回り10％以上を狙える魅力的な不動産投資です。
しかし、これまでに全国1,200件以上のガレージを調査してきた中で見えてきたのは、順調な物件がある一方で、空室に苦しむ現場も少なくないという現実です。
今回は「6区画が埋まらないガレージ」の事例から空室の真因を分析。
あわせて、レンタルガレージの集客には、なぜ青空駐車場とは全く異なるアプローチが求められるのかを解説します。
今回の調査対象は全6区画と小規模なガレージですが、半年以上も空室が続いています。
1,200件以上の調査データに照らし合わせると、「立地特性の誤認」と「情報のミスマッチ」という2つの原因が浮かび上がってきました。
周辺の用途地域と人口動態を分析したところ、以下の事実が判明しました。
- 2km圏内：住居系地域が広がるが、元々の人口密度が低い。
- 5km圏内：半分以上が市街化調整区域（住宅が建てにくいエリア）に該当。
- 人口分布：ガレージ至近ほど人口が多いものの、母数そのものが限定的。
周辺人口が多いことは通常プラス要素ですが、今回のように元々の分母が少ないエリアでは、近隣需要だけでは満室にできません。
5km圏内が市街化調整区域で居住者が少ない以上、さらに広範囲のターゲットへリーチする必要があります。
しかし、現状はWeb集客（広告やSNS、専門サイトの活用）が不十分なため、潜在的な顧客に存在すら気づかれていない状態です。
対象ガレージは大手不動産ポータルサイトに掲載されていますが、掲載内容に大きな問題があります。
レンタルガレージのユーザーは、単なる車庫ではなく「趣味の空間」や「大切な資産の保管場所」を求めています。
それにもかかわらず、以下の状況が確認されました。
- スペック情報の欠如：入庫の可否を左右する「有効内寸（幅・奥行・高さ）」の記載がない。
- 設備の宝の持ち腐れ：写真では照明やコンセントが確認できるものの、テキストでの説明や「何ができるか」の訴求が一切ない。
せっかくコストをかけて導入した付加価値が、検索画面上で全く伝わっていな状態です。
レンタルガレージは、ポータルサイト等で「駐車場」というカテゴリーで一括りにされがちです。
今回調査したガレージも例外ではありませんでしたが、この募集方法にはオーナー様が気づきにくい致命的なリスクが潜んでいます。
レンタルガレージの賃料相場は月額30,000円前後です。
一方で、近隣の青空駐車場が数千円であれば、同じ一覧画面に並んだ瞬間に異常に高い駐車場という第一印象を与えてしまいます。
ターゲット層が異なるにもかかわらず、比較の土俵を間違えることで、検討の選択肢から真っ先に外される危険性があります。
青空駐車場であれば、賃料と所在地、契約条件さえあれば募集が成立します。
しかし、レンタルガレージは照明やコンセントなど設備こそが商品です。
現状では、青空駐車場の簡素な入力フォーマットに合わせるあまり、せっかく導入した差別化ポイント（付加価値）がテキスト情報として反映されず、ユーザーに伝わっていないケースが散見されます。
ガレージ検討者にとって、サイズ情報は検討の最低条件です。
- 愛車を傷つけずに入庫できるか？
- バイクや予備タイヤを置くスペースはあるか？
これらは内覧前に把握したい必須情報ですが、現状は、この重要性に「気づいた人だけが書いている」という属人的な状態です。
サイズ未記載は、顧客に「問い合わせないと詳細が分からない」という心理的なハードルを与え、検討候補から外されてしまう可能性（サイレント失注）を大きく高めます。
効率よく、かつ確実に空室を埋めるためには、Web集客の徹底が不可欠です。
何より大切なのは、検索者が知りたい情報を一目で把握できる状態を作ることです。
レンタルガレージ専門メディア「ガレマニ」は、これら現場の課題を解消するために設計されました。
ガレマニが取り扱うのは、レンタルガレージのみ。
安価な青空駐車場と同じ画面に並ぶことがないため、「駐車場としては高い」という誤解を招くリスクを回避できます。
最初からガレージとしての価値を求めるターゲットにダイレクトにリーチできます。
募集ページの作成画面では、照明やコンセントなどの主要設備をチェック形式で選択するだけで完了します。
- 検索様：設備条件での絞り込み検索が可能になり、理想の物件に素早くたどり着ける
- オーナー様：入力漏れを防ぎ、物件の付加価値を確実にアピールできる
ガレマニはせっかく投資した設備を埋もれさせない仕組みが整っています。
ガレマニには専用のサイズ入力欄があり、登録するとユーザーが最も知りたい有効内寸が視覚的に分かりやすく表示されます。
内覧前に自分の愛車が入るかどうかを判断できるため、サイズ不明による離脱を未然に防ぎます。
これらの機能により、検索者は問い合わせる前に必要な情報をすべて把握できます。
その結果、届く問い合わせは条件をクリアした、成約意欲の高い検討者に絞られます。
オーナー様にとっても、ミスマッチな内覧対応を減らし、非常に効率の良い集客・リーシングが可能となります。
ガレマニは「レンタルガレージの探しやすさ」に徹底的にこだわるとともに、1年以上の歳月をかけて全国各地のガレージ情報を蓄積してきました。
この膨大なデータベースは、集客だけでなく精度の高い市場調査にも活用いただけます。
例えば、今回の調査対象ガレージの周辺（5km圏内）を分析したところ、すでに計33区画の競合ガレージが存在していることが判明しました。
このように、実はすでに供給が多すぎる市場である可能性も、データから客観的に判断することが可能です。
「自分のガレージ周辺の需要はどうなのか？」「競合に対して優位性はあるのか？」 ガレマニでは、こうした市場調査を10,000円（税込）以下の低コストで提供しております。
レンタルガレージ市場調査について
