人口では測れないレンタルガレージ需要｜地形データが示す投資穴場エリアの法則

利回り10%超も狙えると注目されるレンタルガレージ投資。

しかし、レンタルガレージ専門メディア「ガレマニ」の調査では、同じ人口規模の街でも、満室が続くエリアと空きが目立つエリアに分かれることが確認されています。

その差はどこにあるのでしょうか。

ガレマニが独自に行った市場調査から、意外な法則が浮かび上がってきました。

なぜ人口だけではレンタルガレージ需要が読めないのか

レンタルガレージ投資の需要予測を人口や世帯数で行うことが多いものの、実際の稼働率データを見ると、人口規模と一致しないエリアがあります。

例えば、5区画が満車にならないガレージと、同等の人口数にも関わらず10区画が満車になるエリア。

この差が生まれる原因を、ガレマニが実施した独自調査をもとに考察しました。

調査で見えた「計算が合わない街」

ガレマニでは、100を超えるレンタルガレージの詳細分析から、安定して満車になると推定される区画数（「満車推定区画数」と表記します）を複数の指標を元に算出しています。

しかし東北地方のレンタルガレージを調査していると、満車推定区画数が7区画のはずが20区画以上埋まっている事例がありました。

レンタルガレージ需要はあるものの、従来の計算式では説明ができません。

人口分布図、車保有台数など調査しても納得するような結果を得られませんでした。

そこで、この「予測よりも需要が大きくなる原因」を調査しました。

地図を見て気づいた共通点

今回の東北地方のような「予測＜実際の需要」となるパターンは、長野県、静岡県、三重県、岐阜県でも確認されています。

これらの共通点を探ると、「土地の希少性仮説」にたどりつきました。

土地の希少性仮説

「土地の希少性仮説」とは、そのエリアで使える土地が少ないほど、レンタルガレージの需要が高まるという考え方です。

自宅敷地内に車庫を建てるためには、一定のスペースが必要になります。

しかし使える土地が限られているエリアでは、住宅の敷地面積が必然的に小さくなります。

敷地が狭ければ車庫を建てる余裕はなく、外部にガレージを借りるしかない世帯が増えます。

この仮説のポイントは、「使える土地が少ない」状況が生まれる原因が一つではないという点です。

これまでの調査で、3つのパターンが確認されています。

パターン1：地形型

山、海、湖などが原因で利用可能な土地や通行が制限されているエリア。

例：長野県上田市、静岡県舞阪市

パターン2：造成型

山を切り崩して開拓したエリア。

例：岐阜県多治見市

パターン3：法規制型

市街化調整区域など、法規制によって土地の利用が制限されるエリア。

例：三重県鈴鹿市

これら3つのパターンに当てはまるエリアは、「自宅敷地内に車庫スペースを確保しにくい」という点が共通しています。

では土地の希少性を数値として捉えるには、どのような指標を使えばよいのでしょうか。

次節では、その具体的な指標として可住地面積率に着目しました。

可住地面積率とレンタルガレージ需要

可住地面積率とは、市区町村の総面積のうち、山林・河川・湖沼などを除いた「人が実際に使える土地」の広さを示す指標です。

この数値が低いエリア、つまり使える土地が少ないエリアで、人口規模から予測される需要を上回るレンタルガレージ稼働率が確認されています。

これはあくまで現時点での仮説であり、可住地面積率だけで需要の全てを説明できるわけではありません。

車保有率・所得水準・競合するガレージの数・地域の車文化といった変数も需要に影響を与えます。

しかし複数エリアの調査データを重ね合わせると、可住地面積率の低さとガレージ稼働率の高さの間には、無視できない相関がある可能性が浮かび上がってきます。

レンタルガレージ需要の推測

レンタルガレージ投資のエリアを検討する際、人口統計と合わせて都市計画図や国土地理院の可住地データに目を向けてみることをお勧めします。

地図の中に、数字だけでは見えない需要が隠れている可能性があります。

この視点は不動産投資全般に使える

この「可住地面積率」という視点は、レンタルガレージに限らず、トランクルーム・駐車場・狭小アパートなどにも応用可能です。

需要予測の際に、入手しやすい情報である人口や世帯数で判断しがちですが、「地図で俯瞰してみる」ことで不動産投資の穴場をみつけられるチャンスがあります。

まとめ

今回の「土地の希少性仮説」はまだ仮説段階であり、継続検証中です。

この仮説が立証されれば、人口が少なく誰も手を付けていない穴場を見つけることも可能になります。

可住地面積率がどれくらい需要に影響するのか、引き続き調査していきます。

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