レンタルガレージ投資判断の際に、周辺人口で判断をする方が多いかと思います。
今回、人口構成がほぼ同じでありながら「12区画が常に満車のガレージ」と「8区画が安定して埋まらないガレージ」の差を調査したところ、用途地域と住宅の物理的な形に原因があることが分かりました。
調査対象となった苦戦中のガレージ周辺を詳しく分析すると、「第1種低層住居専用地域」が広範囲に広がっていることが分かりました。
一見、閑静な住宅街で人口も安定しているように見えますが、レンタルガレージ投資の観点では、この「低層住居専用地域」注意したいエリアです。
Googleマップで現地の住宅を観察すると、このエリアの戸建ての多くは敷地内に車を1台以上停められるスペースを標準装備していることが分かりました。
自宅に広い駐車スペースがある場合、カーポートを設置する、ガレージを作るなど、わざわざ月極でガレージを借りる動機が生じにくい環境です。
建築制限が厳しいため、1軒あたりの敷地面積が広く確保されやすく、結果として自前の駐車スペースを持つ家が多くなります。
つまり、低層住居地域のレンタルガレージの場合、競合はガレージだけでなく「住民が既に持っている庭」も含めて考える必要があります。
一方で、常に満車となっているガレージの周辺は、マンションやアパートが建ち並ぶ「中高層住居専用地域」が含まれていました。
こうしたエリアでは、住宅が縦に伸びる分、1世帯あたりの土地面積が限られます。
結果として、以下のような外に借りざるを得ない物理的制約が日常的に発生しています。
マンションの駐車場は機械式や車幅制限があるケースが多く、大型SUVやハイルーフ車、あるいは大切に保護したい高級車やバイクの保管場所として使いにくい傾向があります。
敷地内に1世帯1台分のがやっとで、2台目以降を所有したい層は外部で駐車場を探すことになります。
このように、住民が物理的に困っているエリアは、レンタルガレージ投資における優良立地と言えます。
今回の調査で、人口のデータだけでは見えないリスクが浮き彫りになりました。
- 低層地域特有の「ゆとりある戸建て」が並んでいないか？
- 住民は、自宅の敷地内で駐車の悩みを解決できていないか？
レンタルガレージ投資を成功させる鍵は、統計の数字に頼りすぎず、用途地域とGoogleマップ（あるいは現地調査）から「住民が外に駐車場を借りざるを得ない状況にあるか」を物理的に見極めることにあります。
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