レンタルガレージのオーナー様にとって、空室率は最も気になるポイントではないでしょうか？
融資を受け、土地を購入して建物を建てる。
「ちゃんと借主が見つかるのだろうか」
「毎月の返済をしていけるだろうか」
様々な不安がありますよね。
実際、レンタルガレージは表面利回りでいえば高い数字がでることが多いのですが、全て満車想定の話。
そして、意外と多くのオーナー様がやりがちな「効果的ではない空室対策」をしています。
この記事では、レンタルガレージの管理を3年してきた経験から分かった「最も効果的な空室対策」を紹介します。
多くのオーナー様は、ガレージの完成日の目安がついたころに仲介業者をまわり、募集をしてもらいます。
そして、空室期間を短くするために、長く借りてもらえるよう以下2点に注意しながら進めます。
- 属性の良い人をなるべく選ぶ
- 解約違約金を設定する
上記2点は確かに空室対策においては重要です。
お金の支払いで困ることがないであろう属性の良い方が契約し、解約違約金を設定して解約しにくくしておけば、空室対策となります。
そして、多くのオーナー様は満車になると安心します。
ところが、レンタルガレージの管理会社に勤めた経験のある私からすると、ここで終わってしまうのは早いです。
なぜなら、先ほどの2つの空室対策は「効果的な空室対策」といえないからです。
レンタルガレージは、住居とは違って解約しやすいです。
少しの生活環境の変化や、競合のガレージの有無で違約金を支払ってでも簡単に解約されます。
私が見てきた解約理由を紹介します。
- 転勤に伴う解約
- 競合ガレージへの移動
- 車の売却
パッと見てお分かりいただけるかと思いますが、どの解約理由も属性が良くても解約違約金を設定しても、止めようがない解約理由です。
そして注目したいのが、上記の理由で解約した3人は、医者や経営者で年収2000万円以上と属性が良く、さらに解約違約金のある契約でした。
こうなると、空室対策として一般的な「属性が良い人を選ぶ」「解約違約金を設定する」というのが、効果が薄いことがお分かりいただけるかと思います。
解約しないように努力することは、正直あまり空室対策としては効果がありません。
私がレンタルガレージの管理会社に勤めていて、満車経営している方には2パターンあることに気づきました。
- 超視認性が良い場所でレンタルガレージを建てた
- 満車でもずっと募集している
1.の超視認性の良い場所でレンタルガレージを建てた方には、レンタルガレージの看板を見て問い合わせが入ります。
つまり、満車状態でも看板が常に集客してくれている状態です。
ただ、このオーナー様は運よくレンタルガレージに向いた好立地な土地が手に入った方です。
さらに、土地の価格が高くてもキャッシュで買える方でした。
この1.のパターンは再現性という意味ではハードルが高いため、空室対策としておすすめできません。
一方の「2.満車でもずっと募集している」というオーナー様は、満車後も個人のInstagramでガレージの存在をアピールしていました。
コツコツと、満車後もガレージを探している人向けに情報を発信し続けています。
さきほど、満車経営している人を2パターン紹介しました。
お気づきかと思いますが、２パターンに共通しているのが「空いたら契約したい」という契約予約者を確保している点です。
1.の「超視認性が良い場所でレンタルガレージを建てた」という人は、看板をみて「空き次第連絡ください」という人が少なくとも1人は常にいます。
また、2.の人も同様で、Instagram経由で「空いたら契約したい」という人が少なくとも常に1人はいます。
つまり、満車状態でもレンタルガレージをアピールし続けることで、突然どんな理由で解約連絡が入っても次の借り手がいる状態です。
満車状態でも募集し続けることのメリットは大きいです。
突然の退去連絡にも慌てることなく対応できます。
次の契約予定者がいるだけで、利回り面だけでなく、オーナー様のメンタル面にも良い影響を与えます。
ただし、レンタルガレージを募集し続けることが難しい理由があります。
レンタルガレージの借主を募集するには、仲介業者にお願いするのが一般的です。
ただ、この方法には問題点がいくつかあります。
- 大手ポータルサイトでは「契約予約受付中」として募集が難しい
- 売上にならない物件を掲載できない
上記2点は、仲介業者に問題があるのではなく、会社を存続するために仕方がない理由です。
仲介業者にレンタルガレージの募集依頼をすると、その業者さんの自社ホームページか大手不動産検索サイトで募集することになります。
やはり、多くの借主が利用する大手ポータルサイトでの掲載が有力な募集方法となります。
ところが、大手ポータルサイトに物件を掲載するには1枠○円といった掲載料が発生し、仲介業者が支払っています。
仲介業者からすれば、契約が成立して初めて仲介手数料という売上になるため、満車状態のレンタルガレージを掲載し続けるメリットがありません。
仲介業者は、コストがかかり売上につながらない「満車状態の物件」を掲載することはできないというのが現状です。
仲介業者に満車状態のレンタルガレージを募集してもらいたくても、コストや売上面を考えると難しいことがお分かりいただけたかと思います。
かといって、オーナー様が個人で借主募集用のホームぺージを作成したり、Instagramで情報を発信し続けることはかなりハードルが高いです。
借主募集用のホームページを作成しても、SEO対策（サイトを上位表示させる対策）をしなければ、借主が検索しても自分のホームページにはたどりつきません。
さらに、ホームページ運営をプロに依頼すると、サイト作成費～メンテナンス費で何十万円何百万という出費となります。
また、Instagram等のＳＮＳは常に新しい情報を追加し、上手な＃（ハッシュタグ）をつけなければ多くの投稿に埋もれてしまいます。
サイトやSNS運営の経験がないかたには、自分で借主を募集することはかなりハードルが高いのが現状です。
ここまで書いてきた「レンタルガレージの満車運営のコツと難しさ」は、知り合いのオーナーが直面していて気付いたものです。
知り合いは空室ができるとなかなか借り手がつかず、借入の返済も自腹を切っていて、かなり大変そうでした。
そこで、「オーナー様が個人でも継続して募集が可能で、満車運営の助けになる方法」を考えました。
これらの問題の解決策が、レンタルガレージ専門ポータルサイト「ガレマニ」です。
レンタルガレージ特化サイト「ガレージマニア」の特徴
ガレージマニアの特徴がこちら。
- レンタルガレージだけを掲載している
- 誰でも安く掲載できる
- 満車状態でも掲載できる
レンタルガレージのみを扱うことで、借りたい人には探しやすく、そして、宅建業者ではないオーナー様も募集することができます。
また、「ガレージマニア」では1日当たりわずか16円～で利用することができます。
そして満車状態でも「満車（空待登録）」状態で募集を継続し、契約予約者の確保も可能な設計にしました。
ここまで、満車運営に効果的な方法として「満車状態でも掲載し続ける」と紹介しました。
ここであらためて、満車状態でも掲載し続けるメリットを紹介します。
「空き次第契約したい人」を確保して満車経営を確実なものにする
満車状態でも募集し続ける最大のメリットは、「空き次第契約したい」人を確保できる点です。
この記事の冒頭で紹介しましたが、年収2000万円超えの属性の良い方でも突然解約します。
解約しないように注力することは、正直あまり空室対策としては効果がありません。
空室対策として最も効果があるのが、満車状態でも募集し続けて「いつ退去されても次の人がいる状態にする」という方法です。
借りたい人の知り合いを紹介してもらえる
レンタルガレージを探している人は、クラシックカー好きや高級車が買える高収入の方が一定数います。
クラシックカー好きの愛好家の知り合いや、高級車が買える高収入の職場の知り合いがいる可能性があります。
「空いたら予約したい」人とつながることで、他にもレンタルガレージを借りたい人がいれば紹介してもらうことが可能です。
次のガレージ建設のための需要をつかむことができる
満車状態でも募集し続けると、そのエリアのレンタルガレージの需要が分かります。
高級車を収納したい人が多いエリアなら、電動シャッター付きの賃料を高めに設定したレンタルガレージでも戦える可能性があります。
電気関係の職人の方が資材を保管したいという理由で問い合わせが多ければ、手動シャッターでシンプルな設備でも勝負できる可能性があります。
このように、「借りたい人」のニーズをつかむことも可能です。
競合が似たガレージを建設しないようけん制できる
レンタルガレージは、満車状態になってネットから消える状態はあまり良くありません。
ガレージ周辺に競合が似たようなガレージを建設する可能性があります。
というのも、大通り沿いではない土地にあるレンタルガレージは、現地を回らないと気づかない可能性があります。
レンタルガレージは近年人気急上昇中で、今後は遠方の投資家が周辺状況を見ることなく土地を購入するかもしれません。
実際、投資用物件を現地を見ることもなく購入する投資家は多くいます。
そこで、満車状態でもガレージがあることをネットでアピールするだけで、ガレージ周辺の土地に競合が目をつけないようけん制することも可能です。
ガレマニ提携業者に掲載と仲介を依頼すると、満車後も無料で掲載する特典が利用できます。
今回は、一般的な空室対策の問題点を紹介してきました。
勇気を出してレンタルガレージ運営をスタートさせ、満車になれば誰でも一息つきたくなります。
そこで油断せず、「次の契約者」を確保することは満車運営には欠かせません。
他のレンタルガレージ運営者との差別化にもなります。
レンタルガレージ運営を成功させましょう！
